Promenada w Mielnie
Promenada w Mielnie

Aż 8,8 mln noclegów wykupili tylko w lipcu i sierpniu ubiegłego roku turyści nad polskim morzem i było to o 6,5 proc. więcej niż w roku 2017. Tendencja wzrostowa utrzymuje się od lat i według analityków rynku jest trwała. Rosną przy tym wymagania gości. Oczekują oni coraz wyższego standardu i są gotowi za niego odpowiednio więcej zapłacić. Nic więc dziwnego, że powstają nad Bałtykiem kolejne obiekty gwarantujące pożądany komfort wypoczynku. Z drugiej strony inwestycja w nadmorski apartament na wynajem staje się bardzo opłacalną opcją, przynoszącą większe korzyści niż inne formy lokowania oszczędności.

Nic tak nie działa na wyobraźnię inwestorów jak liczby. Ci, którzy rozważają zakup apartamentów na wynajem w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach na pewno zwrócili uwagę na niedawny komunikat Głównego Urzędu Statystycznego o tym, że w roku 2018 podczas wakacji miejscowości nadmorskie odwiedziło o 10,6 proc. turystów więcej niż w porównywalnym okresie roku 2017. To spowodowało, że o 6,5 proc. wzrosła liczba udzielonych im noclegów. Nadal większość miejsc noclegowych nad Bałtykiem stanowią pokoje gościnne, ale ich udział w ogólnej liczbie sprzedanych noclegów maleje.

Polacy dużo pracują, zarabiają lepiej, ale mogą pozwolić sobie na krótsze niż dawniej urlopy. Dlatego gotowi są wydać więcej, byle znaleźć się w komfortowych warunkach i miejscach gwarantujących dodatkowe atrakcje. W ślad za popytem idzie podaż. Jak podaje dziennik „Rzeczpospolita”, w ubiegłym roku wartość inwestycji w nieruchomości w klasie premium wzrosła o 9 procent, a według ekspertów wzrost tegoroczny będzie jeszcze wyższy. Ale nie tylko to powoduje, że zakup nieruchomości nad Bałtykiem  – traktowanej jako lokata kapitału i sposób na dodatkowy dochód – bardziej się opłaca niż w innych regionach Polski.

Natura na wyciągnięcie ręki

Jak mówi Adam Matusiak współwłaściciel firmy F.A.F, jeden z operatorów obsługujący wynajem apartamentów w mieleńskim Dune Resort, kluczowe znaczenie dla gości ma lokalizacja: – Dla większości klientów fakt, że obiekt znajduje się w pierwszej linii brzegowej jest rozstrzygający. Chcą, przyjeżdżając na krótko, maksymalnie nacieszyć się morzem i mieć je dosłownie na wyciągnięcie ręki – mówi pan Adam. – Nie chodzi tylko o to, by mieć blisko na plażę, ale również o niepowtarzalne widoki dostępne w takiej lokalizacji non stop.

Dune Resort to kompleks bardzo elegancki, przypominający apartamentowce Lazurowego Wybrzeża i jak one luksusowy. Są jednak zwolennicy wypoczynku w bardziej kameralnych warunkach. Tym do gustu bardziej przypadły apartamentowce Rezydencji Park Mielno. Wszyscy goście zgodnie jednak podkreślają, że bliskość morza, plaży ma dla nich kluczowe znaczenie.

Właściciel apartamentu w Rezydencji Park Mielno relacjonuje: – Nasi goście morza ze swych pokojów nie widzą, ale są zachwyceni tym, że je nieustannie słyszą. Wystarczy wyjść na taras albo przed budynek, by słyszeć charakterystyczny szum. Kto mieszka nad Bałtykiem stale, z pewnością nie zwraca na to już uwagi, ale nie bez znaczenia jest również intensywność odczuwania morskiego powietrza. Ma ono inny niż w głębi lądu zapach, wilgotność, podmuchy – wszystko to jest dla zatrzymujących się u nas osób atrakcją. Ci, którzy preferują wypoczynek aktywny, chwalą sobie bliskość brzegu gdzie o dowolnej porze dnia mogą pospacerować z kijkami albo pobiegać. Inni zaś chętnie korzystają z malowniczych i bezpiecznych tras rowerowych biegnących wokół jeziora Jamno i w kierunku Gąsek czy Koszalina.

Podwójna korzyść

Wśród osób nabywających nadmorskie apartamenty można wyróżnić trzy zasadnicze postawy. Jedni kupują nieruchomości nad Bałtykiem wyłącznie na własny użytek. Chcą mieć second home w atrakcyjnym turystycznie miejscu, by korzystać z niego samemu albo użyczać bliskim i przyjaciołom. Druga grupa to zdeklarowani inwestorzy, kupujący apartamenty w celach wyłącznie biznesowych. Najpopularniejsza wydaje się postawa łącząca oba te cele. Wówczas w okresach, kiedy sami nie przebywają nad Bałtykiem, właściciele apartamentów wynajmują je turystom.

A tych, jak już zauważyliśmy, z roku na rok jest coraz więcej. Coraz większa jest również liczba tych, którzy wybierają apartamenty zamiast typowych pokojów hotelowych czy pensjonatów.

To powoduje, że wynajmowanie miejsc noclegowych – nawet jeśli dysponujemy tylko jednym apartamentem – staje się sposobem na uzyskanie dodatkowego satysfakcjonującego dochodu. Niskie od lat stopy procentowe powodują znikomą rentowność lokat bankowych (1,5-2 proc.). Z drugiej strony pozwalają uzyskać kredyt lub pożyczkę hipoteczną na bardzo korzystnych warunkach. Oprocentowanie poniżej 4 proc. w stosunku rocznym nie robi już na nikim wrażenia.

Bieżący dodatkowy dochód to jedno. Jest jednak i inna korzyść: ceny nieruchomości w Polsce stale dążą do zrównania z krajami „starej Unii”, ale wciąż pozostają dużo niższe niż na przykład w Niemczech czy Skandynawii. To powoduje, że kupiony kilka lat temu na rynku pierwotnym apartament obecnie wart jest 70-80 proc. więcej z perspektywą dalszego wzrostu wartości.

Czynniki atrakcyjności

Oczywiście wartość nie wszystkich nieruchomości wzrasta w jednakowym tempie. Proces ten następuje najszybciej w tych lokalizacjach, które zyskują na popularności, a więc szczególnie przyciągają turystów. Jednocześnie jednak konieczne jest spełnienie szeregu warunków.

Adam Matusiak, współwłaściciel firmy F.A.F., dzieli się swoimi obserwacjami: – W sezonie wysokim, czyli od połowy czerwca do połowy września, większość gości stanowią rodziny. Myślę, że to około 80 procent wszystkich przebywających. W innych okresach proporcje się odwracają. Poza świetną lokalizacją goście chwalą Dune Resort za poczucie bezpieczeństwa i wysoki standard zarówno apartamentów jak i całego obiektu. Apartamenty mają istotną przewagę nad typowymi pokojami hotelowymi. Składają się bowiem z jednej albo dwóch sypialni, dzięki czemu nawet liczna rodzina ma wystarczająco dużo miejsca dla siebie. Poza tym aneksy kuchenne z pełnym wyposażeniem dają poczucie swobody. Zwłaszcza wtedy, gdy dzieci są jeszcze małe, możliwość bezproblemowego przygotowania posiłków o dowolnej porze dnia ma kluczowe znaczenie.

Wszyscy wynajmujący zwracają uwagę na to, jakie atrakcje oferuje miejsce pobytu. Pod tym względem Dune Resort wypada znakomicie. W kompleksie są zewnętrzne baseny kąpielowe z podgrzewaną wodą, są baseny pod dachem oraz strefa SPA, w tym sauna i urządzenia do fitnessu, działa znakomita restauracja Dune Restaurant Cafe Lounge. Wkrótce rozpoczną pracę dwa inne lokale gastronomiczne, o których mówi Paweł Zelewicz, menedżer Dune Resort: – Nowa restauracja ulokowana w największym z obiektów Dune Resort będzie proponowała dania charakterystyczne dla kategorii „pasta, grill & pizza”, a więc menu inne niż restauracja już działająca. Przewidzieliśmy w niej poza miejscami siedzącymi wewnątrz dodatkowe 120 miejsc pod markizami w zaciszu pomiędzy dwoma budynkami. Dodatkowo na dziedzińcu działać będzie patio bar serwujący koktajle i inne napoje. Przez cały rok do dyspozycji są także dwie sale konferencyjne w Dune Resort, które stanowią doskonałą bazę do organizacji konferencji, szkoleń czy też warsztatów.

Pozorne dylematy

Pierwszą i najważniejszą decyzją jaką muszą podjąć nabywcy indywidualni zainteresowani zakupem apartamentów na wynajem jest wybór lokalizacji, a później konkretnego obiektu.

A więc Mazury, góry czy morze? Oczywiście morze, bo poza wspomnianą tendencją wzrostową liczby turystów wakacyjnych nad Bałtykiem, działają jeszcze inne ważne czynniki. Znane miejscowości w górach są niemiłosiernie zatłoczone i przesycone ofertami noclegowymi, co powoduje obniżanie cen, a więc ograniczanie zysków. Od lat systematycznie wydłuża się sezon nad polskim morzem. Jeszcze 20 lat temu goście przyjeżdżali nad nie wyłącznie latem. Obecnie wzmożony ruch zaczyna się wraz z długim weekendem majowym a wygasa powoli w początkach października. Ale i na pozostałą część roku są chętni, bo na przykład coraz popularniejsze jest wśród Polaków spędzanie świąt poza domem. Wiele osób stawia również na wypoczynek aktywny, a więc bieganie, pływanie, jazdę na rowerze. A kiedy są najlepsze warunki do tego typu aktywności – oczywiście poza sezonem wysokim kiedy nad Bałtykiem jest mniej gości.

Jeśli już zapadła decyzja o tym, że wybieramy morze, pozostaje wybór konkretnej miejscowości. I tutaj dylemat również jest pozorny. Nietrudno sobie wyobrazić, które miejsce ma lepszą perspektywę wzrostu liczby gości zainteresowanych pobytem w apartamentach – ta, gdzie takich obiektów jest już bardzo dużo, czy taka gdzie jest ich stosunkowo niewiele. Do tych należy Mielno, gdzie inwestycje Firmus Group od 19 lat sygnalizują zmianę w charakterystyce dominującej grupy gości. Mówiąc wprost: Mielno oznacza nadal kontakt z naturą w opozycji do wypoczynku w większym mieście, jaki oferuje na przykład nieodległy Kołobrzeg.

I jeszcze jedno pytanie, na które musi sobie odpowiedzieć każdy inwestor: apartament w obiekcie, który dopiero się buduje, czy w takim który już funkcjonuje? Druga opcja ma zdecydowaną przewagę. Możemy po prostu przyjrzeć się wszystkiemu: standardowi wykonania, reakcjom gości, sposobowi funkcjonowania apartamentowca. Wtedy zdecydowanie łatwiej jest podjąć odpowiednią decyzję.

Z kim do tanga

I wreszcie ostatni dylemat: zarządzamy apartamentem/apartamentami samodzielnie, czy wiążemy się z wyspecjalizowanym operatorem, który co prawda pobierze wynagrodzenie, ale zdejmie nam z głowy wszelkie kłopoty?

I znów to drugie rozwiązanie okazuje się efektywniejsze. Nie chodzi tylko o to, że operator zajmie się codzienną obsługą gości –  ich przyjęciem w obiekcie, serwisem porządkowym, czy stałą opieką na nieruchomością.  On ma bezpośrednią motywację, by gości było jak najwięcej, bo od ich liczby zależy jego wynagrodzenie. Dba więc o promocję miejsca, zajmuje się rezerwacjami, podpowiada odpowiedni poziom cen w określonych porach roku. Zrobi to na pewno efektywniej niż my sami, bo po prostu ma konieczne doświadczenie.

Można to zilustrować sytuacją w Dune Resort, w którym mieści się łącznie 330 apartamentów i penthouse’ów. Obsługuje je trzech oficjalnych operatorów – firmy F.A.F, Destination Mielno i City Apartments.

Marcin Kokot, właściciel City Apartments, przekonuje, że współpraca nabywców apartamentów z operatorem powinna zacząć się na długo przed oddaniem lokalu do użytku: – Apartament powinien łączyć praktyczne rozwiązania z estetyką. Cała sztuka polega na połączeniu tych dwóch rzeczy. Przyznam, że często trafiają do naszej firmy lokale już urządzone, które zachwycają swoim wyglądem ale brakuje w nich praktycznych rozwiązań, które bardzo pomagają podczas wynajmu.

W jego firmie każdy projekt nowego lokalu jest bardzo szczegółowo omawiany już na etapie jego koncepcji. – Analizujemy z naszym biurem projektowym, które specjalizuje się w projektowaniu apartamentów na wynajem każdy szczegół, aby w przyszłości podczas intensywnego wynajmu nie dochodziło do zniszczeń i szybkiego zużycia lokalu – mówi pan Marcin. – Dzięki kilkunastoletniemu doświadczeniu związanemu z wynajmem apartamentów wiemy, jakiego typu rozwiązania,  meble i inne wyposażenie sprawdzają się najlepiej. Przygotowywane przez naszą firmę apartamenty nie wymagają przez to częstych remontów, co z kolei przekłada się na wyższe stopy zwrotu z inwestycji.

Właściciele nowych apartamentów współpracujący z doświadczonymi operatorami nie muszą się o nic martwić. – W City Apartments wykwalifikowana kadra zapewnia pomoc w optymalnym przygotowaniu apartamentu do wynajmu. Mamy w ofercie wynajmu wiele lokali, których właściciele poprosili nas o kompleksową pomoc w ich urządzeniu. Na każdym etapie zachowują oni oczywiście pełną kontrolę nad sytuacją, czyli nad wyborem wyposażenia, kolorystyki i przede wszystkim poziomem kosztów. Później jesteśmy w stanie zapewnić naszym klientom pomoc ze strony sprawdzonych wykonawców, z którymi współpracujemy od wielu lat. Jeżeli zachodzi taka potrzeba, dbamy również o całą logistykę związaną ze sprawnym przeprowadzeniem prac oraz obejmujemy inwestycję pełnym nadzorem. Wszystko po to, aby jak najszybciej przygotować lokal do wynajmu.

Każdy apartament oddany w zarządzanie operatorowi staje się częścią jego oferty. Odpowiednio prezentuje on dany lokal we własnych witrynach internetowych oraz we wszystkich serwisach zewnętrznych on-line, z którymi współpracuje. Zajmuje się również przygotowaniem i realizacją profesjonalnej sesji zdjęciowej oraz opisów dotyczących lokalu. – Na każdym etapie prosimy właścicieli o akceptację oraz ewentualne uwagi. Wszystko po to, aby osiągnąć w przyszłości jak największy sukces w wynajmie – podkreśla Marcin Kokot.

Wszystkie sprawy związane z wynajmem są zawsze po stronie operatora. Jego pracownicy pobierają opłaty gwarantujące rezerwację, zajmują się wszystkimi sprawami związanymi z meldunkiem oraz podpisaniem odpowiednich dokumentów gwarantujących odpowiedzialność gości za lokal w czasie ich pobytu. Obsługa kontroluje również apartament po pobycie, sprząta go i przygotowuje na przyjazd kolejnych turystów.

Ważnym elementem współpracy na linii inwestor – operator jest transparentność rozliczeń. – Dla komfortu właścicieli już na początku współpracy przekazujemy im login oraz hasło do naszego sytemu on-line, w którym zawsze z dowolnego miejsca mogą kontrolować wszystkie rezerwacje dokonane w apartamencie. Wszystko po to, aby współpraca była przejrzysta i nie budziła żadnych wątpliwości. Zdajemy sobie sprawę, jak dużym zaufaniem właściciele nas obdarzają i dlatego robimy wszystko, aby na żadnym etapie naszej współpracy tego zaufania nie stracić.

Klienci profesjonalnych operatorów co miesiąc otrzymują od nich szczegółowy raport zawierający dokładne rozliczenie wszelkich wpłat, które wpłynęły na poczet rezerwacji danego apartamentu. Jedyną czynnością, którą muszą wykonać jest wystawienie faktury na należną kwotę. Poziomy stawek wynajmu na kolejne okresy są ustalane wspólnie – najczęściej raz do roku.

Marcin Kokot z City Apartments podkreśla, że właściciele mają możliwość korzystania ze swojego lokalu tak długo, jak tylko mają ochotę: – Rozumiemy, że zakup apartamentu z założenia powinien pogodzić zyski z przyjemnością posiadania luksusowego mieszkania nad morzem. Wystarczy, że właściciel zgłosi nam chęć swojego przyjazdu, a my przygotujemy jego apartament tak samo, jak na przyjazd innych gości. Po pobycie właściciele opuszczają swój lokal tak samo, jak w każdym innym hotelu. My zajmujemy się resztą.

Cel: zadowolenie wszystkich stron

W interesie właścicieli apartamentów i obsługujących je operatorów jest ugoszczenie jak największej liczby przyjezdnych, którzy wyjadą wypoczęci i usatysfakcjonowani warunkami pobytu.

Przedstawiciele Destination Mielno, Aleksandra Kobyłecka i Reidar Moistad, związani są ze środowiskami sportowymi w Polsce i Skandynawii. Pani Aleksandra grała profesjonalnie w piłkę ręczną, a pan Reidar to znany w Norwegii, Danii i Polsce trener tej dyscypliny sportu. Wykorzystują obecnie swoje dobre relacje z klubami handballowymi, organizując obozy treningowe i proponując apartamenty Dune jako miejsce pobytu ich uczestników.

Pani Aleksandra mówi: – Organizujemy obozy sportowe dla drużyn, przede wszystkim ze Skandynawii. W ofercie łączymy pobyt w Dune Resort, treningi w obiektach Mielna i Koszalina oraz mecze sparingowe z drużynami z Koszalina, Gdańska, Szczecina. Organizujemy również Mielno Pro Camp oraz Międzynarodowy Turniej Koszalin Trophy.

Firma współpracuje z Zespołem Szkół w Mielnie, Politechniką Koszalińską, Halą Widowiskowo – Sportową, Parkiem Wodnym w Koszalinie, klubami Energa AZS Koszalin, Gwardia Koszalin i wieloma innymi podmiotami dziejącymi w Mielnie i Koszalinie. – Dotychczas gościliśmy drużyny narodowe Danii, Norwegii, Szwecji, Islandii w różnych kategoriach wiekowych. Chcielibyśmy dodatkowo rozwinąć działania pod kątem piłki ręcznej plażowej – podkreśla Aleksandra Kobyłecka.

Adam Matusiak z firmy F.A.F. dodaje: – Formułując ofertę warto podkreślać te walory lokalizacji i obiektu, które mogą najskuteczniej przekonywać określone grupy gości do wyboru naszych apartamentów. W przypadku rodzin z dziećmi kluczowe jest poczucie bezpieczeństwa, wygoda, odpowiednia ilość miejsca. W przypadku grup sportowych argumentem może być łatwy dostęp do bazy treningowej na odpowiednim poziomie, którą mogą one znaleźć w oddalonym o niespełna 15 km Koszalinie.

Molo Park, czyli nowa formuła wynajmu

Czymś całkowicie nowym w Mielnie jest aparthotel Molo Park. Część apartamentów ma swoich odrębnych właścicieli, inne znajdą ich wkrótce. Wszystkie one zarządzane są przez wyspecjalizowanego operatora, który organizuje szereg usług na rzecz gości: całodobową recepcję, ochronę, serwis porządkowy i gastronomię. W skrócie można powiedzieć że Molo Park to apartamentowiec funkcjonujący na wzór hotelu, nie będąc jednak nim. Osoby decydujące się na zakup apartamentu właśnie w Molo Park mają możliwość zawarcia umowy na okres 7 lat z gwarantowanym czynszem w wysokości 6 % netto, który wypłacany jest im każdego miesiąca przez cały okres obowiązywania umowy. Co więcej koszty utrzymania apartamentu leżą po stronie operatora. Właściciel ma prawo skorzystać z pobytu właścicielskiego.