Apartament inwestycyjny to dobry biznes, ale wymagający rozwagi
Na rynku pojawiają się coraz to nowe podmioty oferujące inwestorom zakup apartamentów na wynajem lub pokoi w condo- i aparthotelach. Czy są to inwestycje bezpieczne? Na co warto zwrócić uwagę, decydując się na zainwestowanie oszczędności w udziały w aparthotelu? Marlena Kosiura, ekspertka rynku nieruchomości, założycielka portalu Inwestycjewkurortach.pl zwraca uwagę na kilka istotnych kwestii.
Polacy chętnie inwestują w mieszkania na wynajem i aparthotele. Wskazują na to liczby, które podaje w swoim cyklicznym raporcie portal Inwestycjewkurortach.pl. W końcówce 2016 roku w Polsce w budowie było 3000 pokoi w klasycznych hotelach i aparthotelach. W końcu roku 2018 było ich już 10 000. Według Marleny Kosiury połowa nowych obiektów to zwykłe hotele budowane pod marką międzynarodową a druga – aparthotele.
Zdaniem ekspertki inwestorzy indywidualni często są przekonani, że kupują „samograj” inwestycyjny. Myślą, że kupują gotowy obiekt, natomiast niekoniecznie tak musi być. – Kupujemy nieruchomość nieobjętą ustawą deweloperską, w przeciwieństwie do kupna mieszkania. W przypadku złej koniunktury zostajemy z tym sami. Pewność zysku zależy zaś w większej części nie od nas, a od firmy zarządzającej obiektem – podkreśla Marlena Kosiura.
Jak więc powinien postępować prywatny inwestor?
Marlena Kosiura uważa, że w pierwszej kolejności powinien mieć pewność, czy zapowiadany w reklamach gwarantowany zwrot to procent zwrotu z zainwestowanej kwoty przed czy po wykończeniu kupionej jednostki (apartamentu lub pokoju hotelowego). To bardzo istotne, bo takie wykończenie potrafi kosztować 40-50 tysięcy złotych. Zysk gwarantowany liczony od wartości inwestycji w stanie deweloperskim i po pełnym wykończeniu może się mocno różnić.
Po drugie: trzeba też dobrze wyliczyć rentowność, czyli policzyć wszystkie koszty, które będziemy ponosić jako właściciele apartamentu lub pokoju hotelowego. Chodzi o ubezpieczenie, dodatkowe wyposażenie, podatek od nieruchomości (znacznie wyższy niż w przypadku mieszkań), koszty zarządzania i inne opłaty.
Bardzo ważną sprawą przed zakupem jest ocena lokalizacji inwestycji. Trzeba spojrzeć w przyszłość i zastanowić się, czy określona lokalizacja za 5-10 lat nadal będzie atrakcyjna. Są już bowiem w Polsce modne miejsca, w których można mówić o nadpodaży inwestycji, jak na przykład w Kołobrzegu, Międzyzdrojach czy Świnoujściu. Jasne jest, że w takim miejscu trudno będzie zapewnić sobie odpowiednio dużą liczbę dni, w których nasz pokój albo apartament będzie dla nas pracował, bowiem przyjezdni będą mieli bogaty wybór. Poza tym silna konkurencja wymusza obniżkę cen, a to również wpływa per saldo na zmniejszenie przychodów z wynajmu. To też warto brać pod uwagę.
Jak się okazuje, inwestycje powstające w nieoczywistych lokalizacjach – w miejscach, które dopiero zyskują na atrakcyjności turystycznej, przynoszą bardziej satysfakcjonujące przychody, niż miejsca modne ale przesycone ofertami hotelowymi.
Zdaniem eksperta przed decyzją o zakupie apartamentu koniecznie należy ocenić doświadczenie dewelopera i firmy zarządzającej. Nie chodzi o to, by z zasady nie ufać nowym deweloperom. Ważne jest jednak, żeby firma z odpowiednim doświadczeniem zarządzała kupionym przez nas obiektem. Taki podmiot już na etapie planowania rozwiązań wewnętrznych i urządzania wnętrz dba o to, by obiekt był „dobrze ułożony” z punktu widzenia późniejszego zarządzania.
Rynek inwestycji komercyjnych w Polsce rośnie nieprzerwanie od co najmniej 15 lat. Jednocześnie zwiększa się ruch turystyczny. Coraz większą liczbę Polaków stać na wakacje i coraz więcej spośród nich nie zadowala się przeciętnym standardem. Rosnące zapotrzebowanie napędza ruch w branży hotelarskiej, ale stymuluje również powstawanie nowych apartamentowców, condohoteli i aparthoteli. Trudno przewidzieć, czy proces ten będzie w podobnym tempie trwał w latach kolejnych. Ale nawet w sytuacji spowolnienia wzrostu inwestycje w nieruchomości na wynajem mają sens. Przynoszą bowiem podwójną korzyść. Jedna to systematyczny dochód z wynajmu, druga to wzrost wartości nieruchomości – w Polsce wciąż dużo tańszych niż w Europie Zachodniej.
(Przygotowano na podstawie programu Adama Roguskiego #RZECZoNIERUCHOMOŚCIACH z udziałem Marleny Kosiury, założycielki portalu Inwestycjewkurortach.pl, ekspertki rynku nieruchomości.)
